부동산 전세 계약 시 주의할 점 (feat. 전세 제도의 기원)

우리나라엔 세계적으로 특이한 부동산 제도인 전세라는 형태의 부동산 임대 계약이 있습니다.

전세 계약 시 주의사항을 확인하기에 앞서 먼저 전세 제도가 생겨나게 된 배경과 기원에 대해 알아보자면,
1876년 강화도 불평등 조약 이후 일본에 의해 거주지에서 밀려난 농촌 인구들이 서울등 도시로 대거 이동하게 되면서 도시의 인구가 급격히 늘어나게 됐습니다. 그러다 보니 인구 대비 집이 부족해지는 현상들이 발생하게 되고 사람들은 거주지를 마련하기 위해 다른 사람들의 집에 목돈을 맡기며 들어가 살던 것에서 비롯되었습니다. 이후 산업화 과정을 거치며 대도시의 주택난들이 더욱 심화되면서 전세 제도는 한국의 부동산 임대 계약 형태로 완전히 자리 잡게 되었는데요.

이처럼 애초에 체계적인 구상 없이 생겨난 제도이기에 구조적인 허점이 가득하기도 합니다.

부동산 가격이 연일 상승만 하던 시기엔 별 문제없던 전세 제도는 최근 들어 부동산 가격이 하락을 거듭하게 되면서 제도의 허점을 드러냈습니다.
그로 인해 치명적인 큰 재산 피해를 입는 분들이 급격히 증가하면서 사회적 이슈로 떠오르고 있는데요.

언론에선 단순히 나쁜 임대인이 사기를 치고, 무고한 임차인들은 피해를 당하고 있다는 프레임을 짜 놓고 국가의 잘못을 덮고 가려는 움직임을 보이고 있는데요. 실상 임대인들의 여러 사정에 따른 채무불이행에 대한 고의성을 입증하지 못하는 상황에서 단순 사기로만 몰고 가는 것에는 분명 문제가 있다는 생각이 듭니다.
국토부에서 LH와 지방자치단체에 편성된 예산으로 전세사기 주택을 매입하겠다는 발표를 하긴 하였으나, 상황이 꼬인 단순 채무불이행에 따른 문제인지 애초에 보증금을 반환하지 않기 위해 노리고 작업을 한 것인지에 대해 명확한 기준을 가지고 판별해 내야 할 큰 숙제를 가지고 있습니다.

어찌 됐든 현재 전국 다발적으로 발생되고 있는 전세 피해는 구조적인 문제를 내포하고 있는 전세 제도의 허점에서 발생된 문제이므로 제도적 보완에 포커스를 맞춰야 한다는 것입니다.

전세라는 제도로 인해 갭으로 100채, 1000채를 투기할 수 있는 환경이 조성된 우리나라의 부동산 시장은 분명 언제든지 터질 수 있는 폭탄과 같은 위험성을 내포하고 있습니다. 따지고 보면 전세는 일종의 사금융으로 볼 수 있고 구조상 현재 언론에서 프레임을 씌운 전세 사기를 당할 가능성이 높은 계약입니다.
 
과거 금융 산업이 발달하지 못했던 80-90년대엔 대출도 어렵고 금리가 매우 높던 시절이니, 집주인은 무이자 사금융을 이용하고 임차인은 월세를 내지 않고 나중에 빌려준 원금을 그대로 돌려받을 수 있으니 서로 윈윈이란 생각에 정착된 이상한 제도일 뿐이고, 언제든 폭탄이 터질 수 있는 그런 계약이었죠.
 
아무쪼록 이번 사태를 계기로 발의될 각종 방안들과 전세 피해 방지 대책들이 실효성 있는 방향으로 나아가길 기대해 봅니다.
 
 

※ 전세 계약 시 필수 확인 사항

1. 건축물대장 열람
불법으로 건축된 건물은 아닌지 혹은 무허가 건물은 아닌지 등을 사전에 확인해야 합니다. 불법 건축물인 경우 임대차보호법으로 보호를 받기 어렵고, 무허가 건축물일 경우 전입신고가 되지 않기 때문에 추후 피해를 당할 가능성이 높아집니다.
 
2. 매매가 대비 전세가율 확인
구토부 실거래가 등을 통해 전세가격이 매매가 대비 비율이 어느 정도나 되는지 확인을 해야 합니다.
가격차이가 얼마 나지 않을 경우 투기꾼들이 갭투자를 통해 보유하고 있을 확률이 커지며 그만큼 깡통전세의 위험성이 증가합니다.
 
3. 등기부등본 확인
등기부를 확인하여 선순위, 근저당권, 임대인의 채권이나 세금 체납 여부등을 필수로 확인해야 합니다.
 
4. 계약 당사자 여부 확인
대리인이 아닌 임대인 본인과 계약하는 것을 권장하며, 불가피한 상황일 경우 임대인의 신분증과 임대인 명의의 계좌인지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
 
5. 전세 계약 체결 후 30일 이내 주택임대차 신고를 해야 하며, 등기부등본 및 전입세대 열람 내역 등 권리 관계에 변동된 사항은 없는지를 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 좋습니다.
 
6. 전입 신고
법적으로는 전입한 후 14일 이내에 신고를 하면 되지만 하루라도 빨리 전입신고를 해두는 것이 추후 분쟁 시 보증금을 보호하는데 유리합니다.
 
7. 전세보증금 반환보증 보험 가입
보증보험 기관에서 임차인에게 보증금을 변제해 주고 기관에서 임대인에게 청구하는 방식입니다. 필수적인 의무사항은 아니지만 만약의 상황을 대비해 최대한 빨리 가입해 두는 것을 권장합니다.
 
 
전세 보증금 피해를 입으신 모든 분들께 힘내시라는 위로의 말씀을 전해 드립니다.